北京写字楼空置率降至15% 部分子市场租金回升

       跌入低谷两年的北京商办市场，近期出现反弹，且走势企稳。

　   来自高力国际数据显示，截至目前，北京写字楼市场空置率已经降至15.1%，年降幅达到4.4个百分点。高力国际认为，基于超预期的需求暴涨，去年四季度的19.4%的空置率将成为未来3年至5年的阶段性高点。

　　“受益于头部互联网公司的大面积新增需求，北京甲级写字楼市场已经有四个市场空置率低于10%，分别是金融街(6.9%)，中关村(7.1%)，亚奥(8.8%)和望京(8.9%)。CBD作为存量最大的市场目前的空置率也仅为10.9%，年降幅更是达到了6.5个百分点。”高力国际向《证券日报》等媒体表示，在子市场方面，空置率降幅最大的市场依然是丽泽，空置率从76.6%降至48.9%，降幅达到27.7个百分点，其次是亚奥市场，空置率从超过20%的水平降至8.8%，降幅近12个百分点。这两个子市场的快速去化主要是由于互联网和金融企业外溢所致。

　　“随着国内疫情常态化防控取得良好效果，经济稳步复苏，商办市场也自2021年下半年逐渐恢复，市场活跃度触底反弹。无论是供应量、租赁成交量、零售市场等细分板块均呈现向好趋势。”第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想向《证券日报》记者表示，前三季度，北京全市甲级写字楼吸纳量累积达61.37万平方米，是2020年全年总量的3.4倍、2019年的1.3倍，并于2021年第三季度出现“空置降、租金涨”的良好势态。

　　第四季度的表现同样较好，根据高力国际最新监测数据显示，2021年四季度，北京写字楼市场净吸纳量达到30万平方米。从2021年全年来看，北京写字楼市场净吸纳量近114万平方米，这是有历史记录以来最好的去化表现。市场需求主要集中在CBD，丽泽和亚奥市场，同时这三个子市场也是近几年新项目入市比较集中的区域。

　　而供需两端的表现从一定程度上改变着租赁双方对于市场价格的预期。目前，北京写字楼市场租金在底部徘徊，但个别子市场租金回升速度快于市场平均水平。

　　高力国际数据显示，从整体市场租金来看，北京写字楼市场租金降幅在下半年呈现企稳迹象，第四季度平均租金维持在340.4元每月每平米，变化仅为-0.2%。而相较于2020年底的租金，降幅进一步缩窄到只有2.9%，远低于2020年超过8%的平均降幅。

　　而个别子市场的租金出现回升，大幅领先市场平均水平。望京酒仙桥从去年四季度进入业主市场，已经维持了一年，租金已现大幅回升，同比上升幅度达到8.5%。CBD有着北京最大的甲级楼宇存量，今年的表现更是近十年最佳，业主去化压力进一步减小，市场租金在第四季度已出现回升迹象。

　　高力国际华北区副董事总经理陈难认为，北京整体办公楼市场正在从供应高峰期走向未来3年-5年的去化周期，从三期叠加的市场态势走向以新经济需求为主的去化周期。在这期间，随着雄安新区和北京副中心逐渐成熟并在未来五年承担更多的非首都功能，北京的城市格局和产业分布将出现翻天覆地的变化，新一轮的产业更替、城市功能更新和经济结构重构将为北京注入新的活力。

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